TS Lê Minh Toán - Phó Giám đốc Trung tâm Dữ liệu quốc gia và Dịch vụ về giá
Báo cáo khoa học REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 (Ts. Lê Minh Toán, 18/10/2025) công bố cách tiếp cận mới trong thẩm định giá "Tài sản Danh giá" (Trophy Asset)
Báo cáo khoa học REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 (Ts. Lê Minh Toán, 18/10/2025) công bố cách tiếp cận mới trong thẩm định giá "Tài sản Danh giá" (Trophy Asset)
Công bố Lý luận (Phá vỡ Tư duy): Từ "Tài sản Danh giá" đến Mô hình Hồi quy "Bóc tách" Giá trị
(Hà Nội) - Một báo cáo nghiên cứu chuyên sâu (Mã báo cáo: REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 của Tiến sĩ Lê Minh Toán, Phó Giám đốc Trung tâm Dữ liệu quốc gia và Dịch vụ về giá, Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính) vừa được công bố đã đưa ra một bộ khung lý thuyết mới, nhằm "giải mã" lý do tại sao thị trường bất động sản Phố cổ - Hà Nội luôn vận hành tách biệt khỏi phần còn lại của thị trường, và tại sao bảng giá đất của Nhà nước luôn "lỗi thời".
Phát hiện lý luận cốt lõi của báo cáo là: BĐS Phố cổ không nên được thẩm định giá như một "lô đất ở đô thị" thông thường. Thay vào đó, nó phải được xem là một loại hình "Tài sản Danh giá" (Trophy Asset) hoặc "Tài sản Trú ẩn".
Lý thuyết "Tài sản Danh giá"
Báo cáo lập luận rằng khi một nhà đầu tư mua một căn nhà tại Hàng Đào, họ không chỉ mua "mét vuông". Họ đang mua ba thứ phi vật chất:
1. "Thương hiệu danh giá Phố cổ Hà Nội".
2. "Tiện ích cao cấp tổng thể văn hóa ẩm thực và du lịch".
3. "Cảnh quan di tích lịch sử và lễ hội".
Chính vì vậy, động lực mua không phải là đầu cơ ngắn hạn, mà là chiến lược "tích lũy tài sản dài hạn" và "bảo toàn vốn" của giới thượng lưu. Lý thuyết này giải thích tại sao bất động sản Phố cổ - Hà Nội có khả năng chống chịu đáng kinh ngạc trước các biến động của thị trường chung.
Lý thuyết "Phần bù Di sản" (Heritage Premium)
Báo cáo cũng giới thiệu khái niệm "Phần bù Di sản".1 Giá trị của bất động sản Phố cổ - Hà Nội được cộng hưởng bởi một "vòng kim cô" pháp lý, đó là "Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc Khu phố cổ". Quy chế này khống chế chiều cao theo từng khu vực, tuyến phố; quản lý chặt chẽ sửa chữa, xây dựng mới; khóa chặt nguồn cung. Sự "khan hiếm do pháp luật bảo hộ" này tạo ra một "phần bù" giá trị vô hình, biến mỗi bất động sản Phố cổ - Hà Nội thành một "di sản hữu hạn" không thể tái tạo.
Lý luận "Bóc tách" Giá trị: Mô hình Hồi quy Hedonic
Về mặt thực tiễn lý luận, báo cáo không chỉ dừng ở định tính. Lần đầu tiên, một Mô hình Định giá HPM (Hedonic Pricing Model) được áp dụng thành công cho một trường hợp nghiên cứu tại các tuyến đường phố thuộc khu Phố cổ - Hà Nội; điển hình tại các phố Phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Da … để "bóc tách" giá trị ẩn của từng thuộc tính. Kết quả nghiên cứu của Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 cung cấp các hệ số "vàng" phù hợp cho từng tuyến phố cho thẩm định viên, biến lý thuyết thành con số cụ thể:
- Bảng tỷ lệ điều chỉnh mặt tiền của bất động sản khi tăng hay giảm 0,5m sẽ làm tăng hay giảm đơn giá đất bao nhiêu (%); Chẳng hạn như đối với tuyến phố Hàng Đồng có mặt tiền bất động sản mẫu chuẩn là 5m thì bất động sản có mặt tiền 4,5m có mức giá giảm 2,8%; mặt tiền 4m có mức giá giảm 5,8%; mặt tiền 5,5m có mức giá tăng 3,3%.
- Bảng tỷ lệ điều chỉnh diện tích của bất động sản khi tăng hay giảm 10 m² sẽ làm tăng hay giảm đơn giá đất bao nhiêu (%). Với tuyến phố Hàng Đồng, Báo cáo chỉ rõ Hệ số co giãn của đơn giá theo diện tích là β1 =−0.12. Điều này có nghĩa là khi diện tích tăng lên, đơn giá trên mỗi mét vuông có xu hướng giảm nhẹ. Khi diện tích tăng/giảm 10m², 20m², 30m², 40m², 50m²: Tác động lên đơn giá sẽ không đáng kể đối với các lô đất lớn, nhưng sẽ có ảnh hưởng rõ rệt hơn đối với các lô đất nhỏ. Ví dụ, đối với một lô đất 40m², việc tăng thêm 10m² (tăng 25% diện tích) sẽ làm đơn giá giảm khoảng 25%×(−0.12)=−3%. Ngược lại, đối với lô đất 200m², việc tăng 10m² (tăng 5% diện tích) chỉ làm đơn giá giảm khoảng 5%×(−0.12)=−0.6%.
Công trình nghiên cứu này đã cung cấp một bộ khung lý thuyết vững chắc, lý giải khoảng cách 2-3 lần giữa giá thị trường (lên tới 1.6 tỷ/m²) và giá Nhà nước (trần 695.3 triệu/m²). Vấn đề không phải là thị trường "cao" hay Nhà nước "thấp", mà là cả hai đang định giá hai loại tài sản khác nhau: một bên là "Tài sản Danh giá", một bên là "đất ở đô thị".
Bảng giá thị trường toàn diện 76 tuyến phố thuộc khu phố cổ - Hà Nội
Giá trị thực tiễn lớn nhất và hữu dụng ngay lập tức từ Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 là việc công bố "Bảng giá thị trường toàn diện 76 tuyến phố thuộc khu phố cổ - Hà Nội". Đây là kết quả của một quá trình nghiên cứu, thu thập và chuẩn hóa "hàng nghìn dữ liệu giao dịch" bao gồm nhiều nguồn từ hợp đồng mua bán bất động sản, các thông tin chào bán, phiếu điều tra khảo sát, kết quả trúng đấu giá …, cung cấp một bộ dữ liệu "đầu vào" (input data) vô giá cho phương pháp so sánh, giúp các thẩm định viên thoát khỏi tình trạng phải "tự dò" giá một cách thủ công và thiếu tin cậy. Bảng giá 76 tuyến phố này cung cấp chi tiết đơn giá (triệu VNĐ/m²) cho cả 4 vị trí: mặt tiền và trong ngõ. Đây là một hệ quy chiếu chuẩn, đã được loại bỏ các yếu tố gây nhiễu, phản ánh đúng mặt bằng giao dịch nửa cuối năm 2025.
Phát hiện Thực tiễn: "Ngõ Thương mại" (Commercial Alley)
Một trong những phát hiện thực tiễn "sáng tạo" và "hữu ích" nhất của báo cáo là đã phá vỡ logic định giá Vị trí 2-3-4 truyền thống. Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ngày 20/12/2024 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 20/2023/QĐ-UBND ngày 07/9/2023 phân loại vị trí thuần túy dựa trên chiều rộng của con ngõ (ví dụ: Vị trí 3 là ngõ 2m - 3.5m). Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 chứng minh rằng logic này "không hoàn toàn đúng" tại Phố cổ. Báo cáo giới thiệu khái niệm "Ngõ Thương mại": Đây là những con ngõ, dù có thể hẹp, nhưng đã tự phát triển thành các trung tâm kinh doanh, F&B, homestay sầm uất (như các ngõ tại Tạ Hiện, Hàng Bông, Mã Mây). Trong trường hợp này, "tiềm năng thương mại" và "mật độ dòng người qua lại" trở thành yếu tố định giá quan trọng hơn cả "chiều rộng ngõ".
Ứng dụng thực tiễn cho Thẩm định viên: Khi thẩm định một BĐS trong ngõ tại Phố cổ, câu hỏi đầu tiên không phải là "Ngõ rộng bao nhiêu mét?", mà là "Đây là 'Ngõ Thương mại' hay 'Ngõ An cư' (Residential Alley)?". Nếu là "Ngõ Thương mại", nó phải được so sánh với các "Ngõ Thương mại" khác, chứ không phải là chiết khấu % từ mặt tiền cùng phố.
"Phân tầng giá trị" - Chìa khóa chọn mẫu so sánh chính xác
Không nên so sánh mức giá bất động sản ở phố Hàng Đào với phố Lãn Ông. Báo cáo công bố Chiến lược "Phân tầng Giá trị" để giải quyết vấn nạn "Rác vào, Rác ra" trong thẩm định.
"Rác vào, rác ra" (Garbage In, Garbage Out) là sai lầm chết người trong phương pháp so sánh, xảy ra khi thẩm định viên chọn mẫu (comparables) sai. Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 đã giải quyết tận gốc vấn đề này bằng cách công bố một khuôn khổ chiến lược (strategic framework) để phân loại thị trường trước khi chọn mẫu. Đây là lý thuyết "sáng tạo" và "hữu ích" nhất cho quy trình ứng dụng thực tế: Lý thuyết "Phân tầng Giá trị" (Price Tiers) gồm Ma trận 4 Tầng Giá trị.
Báo cáo chỉ ra rằng 76 tuyến phố không đồng nhất. Chúng được phân tầng rõ rệt dựa trên đặc tính thương mại và chức năng. Việc so sánh một bất động sản ở Tier 1 với một bất động sản ở Tier 3 là một sai lầm về phương pháp luận, ngay cả khi chúng ở gần nhau.
Báo cáo đã phân loại 76 tuyến phố thành 4 Hạng (Tiers) riêng biệt 1:
• Tier 1: Trục Kim cương Thương mại (The Commercial Diamond Axis)
o Đặc tính: Giá trị biểu tượng, thương hiệu cao cấp, lưu lượng khách bộ hành khổng lồ.
o Ví dụ: Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Lê Thái Tổ.1
o Giá (Vị trí 1): 1.000 – 1.600+ triệu/m².1
• Tier 2: Tuyến phố Du lịch & Ẩm thực Sôi động (Vibrant Tourism & F&B Hubs)
o Đặc tính: Dòng tiền (cash flow) từ kinh tế đêm, F&B, khách sạn boutique. Hiệu suất kinh doanh / m² cực cao.
o Ví dụ: Tạ Hiện, Mã Mây, Lương Ngọc Quyến, Hàng Buồm.1
o Giá (Vị trí 1): 900 – 1.250 triệu/m².1
• Tier 3: Khu vực Giao thương Chuyên ngành (Specialized Trade Areas)
o Đặc tính: Giá trị từ lịch sử giao thương (bán buôn/lẻ), cộng đồng kinh doanh chuyên biệt, ổn định.
o Ví dụ: Lãn Ông (thuốc bắc), Hàng Bạc (vàng), Hàng Mã (lễ hội).1
o Giá (Vị trí 1): 850 – 1.000 triệu/m².1
• Tier 4: Khu vực An cư & Dịch vụ Hỗn hợp (Residential & Mixed-Use Zones)
o Đặc tính: Vị trí trung tâm (khan hiếm), tính dân sinh cao, yên tĩnh hơn.
o Ví dụ: Các tuyến phố còn lại như Cao Thắng, Yên Thái.1
o Giá (Vị trí 1): 500 – 750 triệu/m².1
Báo cáo đã định nghĩa lại khái niệm "tương đồng" (comparability): Hai bất động sản "tương đồng" không phải là hai bất động sản gần nhau, mà là hai bất động sản cùng một Phân tầng.
Điều này cung cấp một quy trình 3 bước cho thẩm định viên:
1. Bước 1 (Phân loại): Thẩm định viên nhận một BĐS tại phố Lãn Ông.
2. Bước 2 (Tra cứu Ma trận): Tra cứu báo cáo, Lãn Ông thuộc Tier 3: Giao thương Chuyên ngành. Động lực giá trị của nó là "cộng đồng kinh doanh chuyên biệt".
3. Bước 3 (Lọc mẫu): Thẩm định viên phải ưu tiên tìm các giao dịch trong cùng Tier 3 (ví dụ: Hàng Bạc, Hàng Mã). Họ phải loại bỏ các giao dịch từ Tier 1 (Hàng Đào) hoặc Tier 2 (Tạ Hiện), vì các BĐS đó có động lực giá trị hoàn toàn khác (Giá trị biểu tượng / Dòng tiền F&B) so với BĐS mục tiêu (Giá trị giao thương).
Bằng cách áp dụng khung "Phân tầng" này, báo cáo đã cung cấp một công cụ chiến lược để đảm bảo tính chính xác và logic cho phương pháp so sánh, giải quyết dứt điểm vấn đề "rác vào, rác ra" trong thực tiễn thẩm định giá.